Rechtliche Grundlagen & Pflichten
Ein Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Rahmenbedingungen für Immobilieneigentümer – von den Sanierungspflichten des GEG über die Solarpflichten bis zur umfassenden Betreiberverantwortung.
Sanierungspflichten nach GEG
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen vor. Diese Pflichten müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb erfüllt werden.
Betreiberverantwortung im laufenden Betrieb
Als Eigentümer oder Verwalter sind Sie rechtlich dafür verantwortlich, dass von Ihrem Gebäude und dessen technischen Anlagen keine Gefahr für Dritte ausgeht. Diese Pflichten betreffen den laufenden, sicheren Betrieb Ihrer Immobilie.
Solarpflicht in den Bundesländern
Die Solarpflicht ist Ländersache. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland und gelten meist für Neubauten oder bei grundlegenden Dachsanierungen. Hier finden Sie eine Übersicht zum aktuellen Stand.
Baden-Württemberg
Pflicht
Anwendungsbereich: Neubauten (Wohn- & Nichtwohn), grundlegende Dachsanierungen, offene Parkplätze.
Geltungsbeginn: Stufenweise seit 01.01.2022 (Wohngebäude seit Mai 2022, Dachsanierungen seit 01.01.2023)
Anforderung: 60% der solargeeigneten Dachfläche mit PV oder alternativ Solarthermie.
Ausnahmen: Technische Unmöglichkeit, unzumutbare wirtschaftliche Härte.
Bayern
Teil-Pflicht / Empfehlung
Anwendungsbereich: Neubauten (für Wohngebäude teils als 'Soll'-Formulierung), staatliche Gebäude.
Geltungsbeginn: Für Bauanträge ab 01.01.2025 (gestuft).
Anforderung: Formulierung 'Anlagen in angemessener Auslegung', Details in Vollzugshinweisen.
Ausnahmen: Denkmalschutz, technische Unmöglichkeit, unverhältnismäßige Härte, PV-ready-Alternativen möglich.
Berlin
Pflicht
Anwendungsbereich: Neubauten und umfangreiche Dachsanierungen.
Geltungsbeginn: In Kraft seit 01.01.2023.
Anforderung: ≈30% der Dachfläche mit PV/Solarthermie oder Mindestleistung je nach Dachgröße.
Ausnahmen: Gebäude <50 m² Nutzfläche, Denkmalschutz, technische/wirtschaftliche Unzumutbarkeit.
Brandenburg
Geplant
Anwendungsbereich: Diskussion über Pflicht für Nichtwohngebäude; Wohngebäude bisher ausgenommen.
Geltungsbeginn: Unbekannt.
Anforderung: Noch nicht definiert.
Ausnahmen: Kommunale Regelungen können abweichen.
Bremen
Pflicht
Anwendungsbereich: Neubauten und grundlegende Dachsanierungen.
Geltungsbeginn: 01.07.2025 für Neubauten; Dachsanierungen bereits ab 2024/2025 gestuft.
Anforderung: Mind. 50% der solargeeigneten Dachfläche.
Ausnahmen: Kleinere Dachflächen (<50 m²), technische Unmöglichkeit, wirtschaftliche Unzumutbarkeit.
Hamburg
Pflicht
Anwendungsbereich: Neubauten und wesentliche Dachumbauten.
Geltungsbeginn: Neubau seit 2023, Dachsanierungen teilweise seit 2024.
Anforderung: Ca. 30% der Dachfläche oder äquivalente Leistung; Gründach-Kombination möglich.
Ausnahmen: Technische Unmöglichkeit, wirtschaftliche Unzumutbarkeit, Denkmalschutz.
Hessen
Teil-Pflicht / Empfehlung
Anwendungsbereich: Primär landeseigene Parkplätze und Gebäude; für private Wohngebäude keine Pflicht.
Geltungsbeginn: Gilt für landeseigene Bauten.
Anforderung: Für landeseigene Bauten definiert.
Ausnahmen: Kommunale Satzungen können abweichende Vorgaben enthalten.
Mecklenburg-Vorpommern
Keine Pflicht
Anwendungsbereich: -
Geltungsbeginn: -
Niedersachsen
Pflicht
Anwendungsbereich: Neubauten (>50 m² Dachfläche) und bei grundlegender Dacherneuerung.
Geltungsbeginn: 01.01.2025.
Anforderung: Mindestens 50% der Dachfläche muss mit PV belegt werden.
Ausnahmen: Gebäude mit <50 m² Dachfläche, technische oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit, Denkmalschutz.
Nordrhein-Westfalen
Pflicht
Anwendungsbereich: Neubauten (Wohn- & Nichtwohn), Parkplätze; gestaffelt bei Dachsanierungen.
Geltungsbeginn: 01.01.2025 für neue Wohngebäude; Dachsanierungen ab 2026.
Anforderung: Staffelung nach Gebäudetyp; oft Mindestbelegung oder kWp-Leistung.
Ausnahmen: Technische Unmöglichkeit, Unverhältnismäßigkeit, Denkmalschutz; Solarthermie als Alternative möglich.
Rheinland-Pfalz
Teil-Pflicht / Empfehlung
Anwendungsbereich: Neubauten von Wohngebäuden müssen für eine PV-Anlage vorbereitet werden ('PV-ready').
Geltungsbeginn: Gilt für Neubauten.
Anforderung: Vorbereitung für spätere Installation; keine direkte Installationspflicht.
Ausnahmen: Je nach kommunaler Regelung / Denkmalschutz.
Saarland
Geplant
Anwendungsbereich: -
Geltungsbeginn: Unbekannt.
Anforderung: -
Ausnahmen: Entwicklung beobachten, lokale Vorgaben möglich.
Sachsen
Keine Pflicht
Anwendungsbereich: -
Geltungsbeginn: -
Sachsen-Anhalt
Keine Pflicht
Anwendungsbereich: -
Geltungsbeginn: -
Schleswig-Holstein
Geplant
Anwendungsbereich: Bestehend für Nichtwohngebäude/Parkplätze, zukünftig auch Wohngebäude.
Geltungsbeginn: Pflicht für Nichtwohngebäude besteht; Erweiterung für Wohngebäude in Planung (bis 2026).
Anforderung: Für Nichtwohngebäude oft 30-50% Dachbelegung.
Ausnahmen: Technische Unmöglichkeit, Denkmalschutz, wirtschaftliche Unzumutbarkeit.
Thüringen
Keine Pflicht
Anwendungsbereich: -
Geltungsbeginn: -