Betreiberverantwortung: Die 7 wichtigsten Pflichten für Immobilieneigentümer

Der Besitz einer Immobilie ist mit einer umfassenden rechtlichen und technischen Verantwortung verbunden: der Betreiberverantwortung. Sie müssen sicherstellen, dass von Ihrem Gebäude keine Gefahren für Mieter, Besucher oder Passanten ausgehen. Dieser Artikel gibt Ihnen einen praxisnahen Überblick über die wichtigsten Pflichten.

1. Grundlagen der Betreiberverantwortung

Die Betreiberverantwortung ergibt sich aus einem Zusammenspiel von Gesetzen, allen voran die Verkehrssicherungspflicht aus dem BGB. Ergänzt wird sie durch spezifische Vorschriften aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und den Landesbauordnungen (LBO).

2. Kernpflicht: Instandhaltung und Prüfung organisieren

Die zentrale Aufgabe ist der Aufbau eines funktionierenden Managements für Wartung und Prüfung. Dies umfasst:

• Erstellung eines Prüf- und Wartungsplans für alle technischen Anlagen.
• Regelmäßige Kontrollen und fristgerechte Beauftragung von qualifizierten Fachfirmen.
• Nachweis der Qualifikation der beauftragten Unternehmen.

3. Wichtige technische Prüfpflichten

Für die technischen Anlagen im Gebäude gelten klare Prüfintervalle:

• Heizungsanlagen: Jährliche Wartung und Feuerstättenschau (alle 3-5 Jahre).
• Lüftungsanlagen: Regelmäßiger Filterwechsel und hygienische Inspektionen (nach VDI 6022).
• Trinkwasseranlagen: Legionellenprüfung alle 3 Jahre bei zentralen Großanlagen.
• Elektrische Anlagen: Wiederkehrende Prüfung nach DGUV Vorschrift 3 ("E-Check").
• Aufzüge & Feuerlöscher: Jährliche bzw. zweijährliche Prüfung durch zugelassene Stellen.

4. GEG-Pflichten im Bestand

Das GEG schreibt bei Eigentümerwechsel konkrete Nachrüstpflichten mit einer Frist von zwei Jahren vor:

• Austauschpflicht: Über 30 Jahre alte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel müssen ersetzt werden.
• Dämmpflicht: Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachböden sowie zugängliche Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.

5. Allgemeine Verkehrssicherungspflicht

Sie müssen sicherstellen, dass niemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Dazu gehören:

• Winterdienst (Schnee, Glätte).
• Ausreichende Beleuchtung von Wegen und Treppenhäusern.
• Kontrolle von Dach und Fassade auf lose Teile oder Eiszapfen.

6. Dokumentation als rechtlicher Schutz

Eine lückenlose Dokumentation ist Ihr wichtigster Schutz. Bewahren Sie alle Prüfprotokolle, Wartungsberichte und Rechnungen sorgfältig auf. Ein digitaler Ordner ist hierfür ideal.

7. Haftung und Delegation

Sie können Pflichten an Dienstleister delegieren, bleiben aber immer in der Kontrollverantwortung. Ein professionelles Property Management wie Palvar nimmt Ihnen diese komplexe Aufgabe ab und sorgt für eine rechtssichere Organisation.